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Banco pode responder por ação de rescisão contratual por defeito em imóvel

Decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece que a instituição financeira também pode responder ação judicial para rescindir contrato de financiamento em razão de defeito na construção do imóvel adquirido. Os ministros reconheceram que o banco tem legitimidade passiva para responder à ação, mas remeteram à primeira instância o exame do mérito da questão: se o banco é ou não responsável pelo dano.

A questão foi definida em um recurso especial de sete mutuários (três casais e mais uma pessoa) de Brasília (DF) contra o BRB – Banco Regional de Brasília S/A e a Smaff – Construtora e Incorporadora de Imóveis Ltda. Weilen Figueiredo Barbosa de Paiva e seu marido, Rosemberg Paiva da Silva; Maria José Rigotti Borges e seu marido, Valmor Borges dos Santos; Elias Pereira da Silva e sua mulher, Cláudia da Silva Araújo, e Márcia Feitosa Gomes Fernandes recorreram ao STJ depois de o Judiciário da capital brasileira ter afastado a legitimidade do banco para responder pela ação.

Eles ajuizaram ação de rescisão contratual contra o BRB e a construtora porque, em razão de escritura pública, com pacto de hipoteca e financiamento, adquiriram imóveis integrantes do empreendimento denominado Edifício Sevilla. Após entrarem na posse dos imóveis, constataram inúmeras irregularidades, notadamente quanto à área de alguns cômodos que se apresentava menor do que o permitido pela norma reguladora das edificações – Código de Edificações e Obras das Cidades Satélites. Isso além de graves problemas nas áreas de uso comum, como falta de revestimento que ocasiona infiltrações e rachaduras, comprometendo, inclusive, a segurança dos moradores.

Ao mesmo tempo, os mutuários ajuizaram medida cautelar visando a que o agente financeiro (BRB) fosse impedido de proceder à execução extrajudicial do débito e de encaminhar os nomes dos requerentes aos órgãos de proteção ao crédito.

A liminar foi concedida em parte, tendo o juiz de primeiro grau declarado extinto o processo principal em relação ao BRB, sem sequer apreciar o mérito, por ilegitimidade passiva (para responder à ação). De outro lado, julgou procedentes a medida cautelar e a ação principal, desconstituindo os contratos e determinando o retorno das partes ao estado em que se encontrava antes, devendo a Smaff devolver a quantia paga.

Ao apreciar a apelação da construtora, a Segunda Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, por unanimidade, dando provimento ao apelo da Smaff, declarou incompetente o Juízo da Fazenda Pública, anulou a sentença e determinou a redistribuição do feito na forma da Lei de Organização Judiciária do Distrito Federal e Territórios. Negando provimento ao recurso adesivo dos autores.

Segundo o TJ, o BRB não detém legitimidade para integrar o pólo passivo da ação de rescisão contratual por defeitos em imóvel prometido à venda, tendo atuado no negócio tão-somente como agente financeiro. Dessa forma, excluindo-se o ente público da demanda, o juízo fazendário é incompetente para processar e julgar o feito, consoante dispõe a Lei de Organização Judiciária.

A decisão levou os mutuários a recorrer ao STJ apontando que o entendimento do Judiciário brasiliense divergiu de julgados do próprio STJ e do Tribunal Regional Federal da 1ª Região. Defendem ser inequívoca a interdependência entre os contratos de financiamento e os de aquisição de unidades habitacionais pelos mutuários e sustentam a legitimidade de parte passiva do BRB, na qualidade de agente financeiro. Por fim, defenderam a competência do Juízo da Vara da Fazenda Pública para o julgamento do feito.

De que se tenha notícia no processo, apenas um casal – Maria José Rigotti Borges e Valmor Borges dos Santos – desistiu do recurso, informando terem feito acordo com a instituição financeira.

Ao apreciar o recurso, o ministro Barros Monteiro, relator do caso, destacou que a Segunda Turma do STJ – que julga questões referentes ao Direito Público – já teve ocasião de assentar que, no caso de imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal é parte legítima nas ações concernentes ao SFH, sendo inequívoca a interdependência entre os contratos de financiamento e de aquisição de unidades habitacionais pelos mutuários. Na mesma linha, há orientação traçada pelo Tribunal Regional Federal.

Para o ministro, na verdade o “BRB – Banco Regional de Brasília S/A” não se cingiu a financiar a construção do edifício; tal como assinalado na sentença, propiciou aos autores os recursos necessários para que pudessem adquirir as unidades habitacionais. “Se assim é, não se concebe como poderia subsistir um contrato (o de promessa de compra e venda) sem o outro (o de financiamento das aquisições feitas pelos demandantes), interdependentes que são. Tanto a instituição financeira referida é parte legítima no feito, que terminou por realizar a transação com um dos autores”. E destaca: trata-se de fato insofismável que não é possível ignorar.

Não obstante, a jurisprudência da Terceira Turma – que junto com a Quarta Turma integra a Segunda Seção do STJ, responsável pelos julgamentos das questões referentes a Direito Privado –firmou-se no sentido de que “a obra iniciada mediante financiamento do Sistema Financeiro da Habitação acarreta a solidariedade do agente financeiro pela respectiva solidez e segurança”.

Diante disso, o relator entendeu que o banco é parte legítima passiva ad causam e, conseqüentemente, o Juízo da Fazenda Pública que proferiu a sentença é competente para dirimir a controvérsia, na forma da Lei de Organização Judiciária do Distrito Federal e dos Territórios.Dessa forma, o ministro Barros Monteiro conheceu do recurso e lhe deu provimento a fim de incluir no pólo passivo da lide o BRB – Banco Regional de Brasília S/A, afastando, por conseguinte, o decreto de nulidade da decisão de 1º grau. Com isso, os autos retornarão ao juízo de 1º grau (Juízo da Fazenda Pública) para exame do mérito da causa em relação à instituição financeira.