A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou importante entendimento acerca da responsabilidade civil dos condomínios edilícios diante de crimes patrimoniais ocorridos no interior de unidades autônomas. Por unanimidade, o colegiado decidiu que o condomínio responde pelos danos morais e materiais suportados por moradores vítimas de furto quando restar comprovada a falha grave do serviço de portaria, especificamente na hipótese em que o preposto libera o ingresso dos agentes criminosos sem a devida autorização dos residentes.
A controvérsia teve origem em ação indenizatória ajuizada por condôminos no Rio de Janeiro, cujo imóvel foi alvo de furto durante o período em que se encontravam em viagem. Nas instâncias ordinárias, o pleito foi julgado procedente, resultando na condenação do condomínio ao pagamento de R$ 24 mil a título de danos morais e R$ 12 mil por danos materiais. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ) fundamentou a condenação na negligência do funcionário da portaria, que franqueara o acesso aos infratores sem qualquer óbice ou verificação, ressaltando, ainda, que a própria convenção condominial classificava as despesas com segurança como “serviços internos essenciais”.
Em sede de recurso especial (REsp 2.264.505), a defesa do condomínio buscou afastar a condenação sob o argumento de inaplicabilidade da responsabilidade objetiva, sustentando a ausência de comprovação de culpa, além de pleitear o abatimento do valor dos danos materiais em razão da depreciação natural dos bens subtraídos.
Ao analisar o recurso, a relatora, ministra Nancy Andrighi, delimitou com precisão a natureza da obrigação assumida pelo ente condominial. Segundo a magistrada, embora a manutenção de serviços de vigilância não imponha ao condomínio uma obrigação de resultado — ou seja, o dever absoluto de impedir a ocorrência de delitos em suas dependências —, impõe-se a ele uma obrigação de meio qualificada, consistente no dever de empregar todos os recursos e diligências ao seu alcance para prevenir tais eventos.
Nesse sentido, a ministra destacou que a atuação negligente ou imprudente do preposto, seja por ação ou omissão, que acaba por facilitar ou contribuir para a consumação do crime, configura ato ilícito apto a ensejar o dever de indenizar, atraindo a incidência dos artigos 186, 927 e 932, inciso III, do Código Civil. A relatora rememorou, inclusive, precedente recente da própria Terceira Turma (REsp 2.652.855), no qual se reconheceu a responsabilidade civil do condomínio em situação análoga, afastando-se a eficácia de cláusula de não indenizar prevista na convenção condominial.
Por fim, o Acórdão estabeleceu um relevante parâmetro hermenêutico para o julgamento de casos futuros: a aferição da culpa do preposto e da diligência do condomínio não deve ocorrer em abstrato, mas sim à luz das especificidades concretas de cada empreendimento. A ministra pontuou que a dinâmica contemporânea dos grandes complexos residenciais — marcados por centenas de unidades, intenso fluxo de transeuntes, locações de curta temporada e adoção de tecnologias como reconhecimento facial e portarias remotas — exige que o Poder Judiciário avalie os pressupostos da responsabilidade civil considerando a estrutura e os recursos efetivamente disponíveis no caso concreto.
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