O promissário-comprador de imóvel pode exigir a devolução dos valores pagos ao constatar defeito que não pôde ser verificado quando da entrega do imóvel, que impossibilite, no futuro, seu uso ou diminua seu valor. A conclusão unânime é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Com o julgamento, fica mantida a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) determinando aos casais que negociaram um apartamento do Edifício Portugal, em São José do Rio Preto (SP), a devolução dos valores pagos pelos compradores. O Edifício Portugal foi implodido pelo Poder Público por causa de defeitos em sua estrutura.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, ressaltou que o Código Civil de 1916 (vigente à época do processo em questão) determina, sem ressalvas, que o prazo para a exigência dos valores por defeito oculto seria contado a partir da tradição do bem (entrega). Segundo a ministra, o novo Código Civil traz o assunto de maneira diferente em seu artigo 445. O novo código possibilita que a contagem do prazo para a ação por defeito do imóvel seja contado a partir da ciência do defeito, desde que se trate de defeito de difícil percepção quando da entrega do bem.
Para a ministra, “deve-se observar que se o vício redibitório (defeito do objeto que impossibilita seu uso ou reduz seu valor autorizando a restituição da quantia paga pelo bem), pela sua natureza, não era apreensível ao adquirente no momento de compra do bem (como ocorre no processo em análise), não teria este como manejar a ação correspondente (redibitória), isto é, não poderia pleitear a responsabilização”. A ministra destacou precedentes do Supremo Tribunal Federal no mesmo sentido.
Os acontecimentos que originaram o processo judicial tiveram início, em 1985, quando da Raga Incorporadora e Construtora Ltda lançou os edifícios Portugal, Itália e Espanha, na cidade de São José do Rio Preto, em São Paulo. O casal Maurício e Marlene Ferraz adquiriu o apartamento nº 7 do Edifício Portugal. No ano de 1989, Maurício Ferraz e sua mulher firmaram compromisso de compra e venda do imóvel com os casais Odival e Eva Cecília Cicote e Carlos Augusto e Vera Lucia Ribeiro. Cada casal adquiriu um terço do apartamento. Em contratos datados de 1991 e 1994, Odival Cicote e sua mulher adquiriram dos casais Ferraz e Ribeiro a totalidade do imóvel (os dois terços que faltavam).
Para a surpresa dos compradores, semanas antes da entrega dos empreendimentos, em outubro de 1997, o Edifício Itália ruiu por completo. No ano seguinte, em abril, o Poder Público local, por meio de uma ação demolitório implodiu os demais prédios. No mesmo mês das implosões (abril de 1998), Odival Cicote e sua mulher entraram com uma ação exigindo dos casais Ferraz e Ribeiro a devolução dos valores pagos pelo imóvel no Edifício Portugal e as despesas do contrato. Na mesma data, Carlos Augusto Ribeiro e sua mulher promoveram uma ação contra o casal Ferraz também exigindo a restituição das quantias pagas por sua parte do imóvel. As duas ações foram reunidas em um único processo.
O Juízo de primeiro grau rejeitou os pedidos. A sentença foi modificada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que concedeu a devolução dos valores. O TJ-SP condenou os casais Ferraz e Ribeiro a devolverem os valores pagos por Odival Cicote e mulher por suas partes no apartamento nº 7. O Tribunal também condenou o casal Ferraz a restituir os Ribeiro.
Diante da decisão de segundo grau, os casais Ferraz e Ribeiro entraram com recursos especiais. Nos recursos, eles afirmaram que a decisão do TJ-SP estaria divergindo de precedentes do STJ. Segundo os recorrentes, o julgamento de segundo grau teria contrariado o artigo 178 do Código Civil de 1916 (vigente à época dos fatos), que teria estabelecido o prazo de seis meses, contados a partir da tradição do bem (entrega), para a prescrição do direito dos compradores pela restituição, e não da data em que os compradores tiveram ciência do vício redibitório.
Os casais também alegaram nos recursos que a rescisão com base em vício redibitório não poderia ser aplicada no caso de cessões de direito, como o compromisso de compra e venda efetuado por eles com o casal Cicote. Esse tipo de rescisão se aplicaria apenas aos contratos de compra e venda de bens. Por esse motivo, segundo os recorrentes, o TJ-SP teria contrariado os artigos 1.101 do Código Civil e 32, parágrafo segundo, e 35, parágrafo quinto, da Lei 4.591/64.
Alem de rejeitar as alegações de violação do artigo 178 do Código Civil de 1916 e de divergência com julgados do STJ, a ministra Nancy Andrighi também recusou as afirmações de contrariedade aos artigos 32 e 35 da Lei 4.591/64 e 1.101 do Código Civil anterior. De acordo com o voto da relatora, essas últimas alegações não teriam sido discutidas no TJ-SP, portanto, não teriam sido prequestionadas. O voto de Nancy Andrighi foi seguido pelos demais integrantes da Turma.
