O contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial, celebrado entre a construtora ou entre a incorporadora e promissário comprador, insere-se no âmbito do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Portanto, a violação de suas normas pelas empresas imobiliárias, entre elas a falta de informações necessárias à perfeita realização de contratos ou financiamentos, não pode prejudicar o consumidor. Com base neste entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça determinou que o Tribunal de Alçada do Paraná reexamine o recurso de um mutuário contra a Itaboraí Empreendimentos Imobiliários Ltda. O advogado José Roberto Nalin alegou ofensa ao dever de informação do prestador de serviço, omissão que está causando-lhe prejuízos financeiros e ameaçando de penhora o imóvel onde reside com a família.
Ao comprar um apartamento em Curitiba, em 14/10/1994, o advogado não foi informado sobre um requisito indispensável para financiar o imóvel através do Sistema Financeiro de Habitação – a Caixa Econômica Federal exigia que profissionais liberais e/ou autônomos comprovassem renda mensal por meio de recolhimento do imposto de renda pelo sistema do “carnê leão” (recolhimento mensal). A omissão dessa informação impediu que Nalin, que optara pelo recolhimento anual do IR, financiasse integralmente o imóvel. A CEF financiou 70% do valor total do bem. O restante (R$ 4.833,53), correspondente ao valor da entrada, foi parcelado em 12 parcelas, depois da assinatura de um instrumento particular de confissão de dívida.
“Minha circunstância de autônomo ficou clara à empresa quando da assinatura do instrumento contratual de compromisso de compra e venda do imóvel. O efetivo prejuízo decorre da negligência da empresa que castrou minha oportunidade de obter financiamento integral do imóvel, tendo que arcar com ônus inesperado. O que poderia ser pago em dez, quinze ou mesmo vinte anos, foi dividido em apenas doze parcelas mensais, com juros e outros acessórios que encareceram a dívida em 100% do seu valor”, afirmou o comprador do imóvel, que deixou de pagar as parcelas pactuadas junto à construtora em dezembro de 1994.
Ao contestar a execução do instrumento particular de confissão de dívida (título extrajudicial), Nalin apresentou embargos à execução nos quais sustentou que está arcando sozinho com a negligência da construtora, que violou o dever de informação (art.46 do CDC), e ainda está sendo submetido a encargos contratuais abusivos, com cobrança de taxas ilegais, em razão da não aplicação do Código de Defesa do Consumidor, tanto pela sentença de primeiro grau quanto pelo Acórdão do Tribunal de Alçada do Paraná, que julgou inaplicável aos contratos de financiamento de imóvel as normas do CDC.
Segundo o relator do recurso, ministro Ruy Rosado de Aguiar, o contrato de promessa de compra e venda de imóvel rege-se pela Lei 4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis e pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, aplicável para definição do comportamento das partes quanto aos deveres de informação e preservação da equivalência das prestações. “No caso dos autos, o embargante fundou seu pedido na falta de informação a que estaria obrigada a construtora a respeito das condições e requisitos para o financiamento do imóvel e na existência de cláusulas que podem ser definidas como abusivas à luz do CDC” afirmou o relator para, em seguida, determinar que o Tribunal de Alçada do Paraná reaprecie os embargos à execução, onde Nalin pede a restituição em dobro dos valores pagos ilegalmente, a declaração de ineficácia do título ou a sua revisão e adequação ao prazo e condições de financiamento do SFH.
