O juiz da 4ª Vara Cível de Brasília decretou, em caráter liminar, a nulidade da hipoteca em favor do Unibanco do imóvel adquirido por Norma Alice Rocha. Norma comprou o bem junto ao Grupo Ok em maio de 98, e em outubro do mesmo ano descobriu que o imóvel tinha sido hipotecado pela construtora ao Banco Nacional, atual Unibanco. O juiz ao antecipar a tutela em favor da autora fundamentou a decisão de acordo com a Súmula 308 do STJ, na qual “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
A dinâmica relatada nos autos é comum no ramo imobiliário: a construtora adquire o terreno, no qual vai construir a obra, e o hipoteca a um agente financeiro a fim de levantar o capital para efetuar a construção. A hipoteca atinge o terreno e todas as unidades construídas. Quando o empreendimento é finalizado e os imóveis vendidos, o responsável pelo empreendimento deve quitar a penhora junto ao agente fiananceiro. Nos autos analisados pelo juiz da 4ª Vara Cível, o Grupo Ok, responsável pela quitação da hipoteca, não cumpriu o contrato firmado com o banco, ficando o ônus gravado nas unidades vendidas.
A autora alega nos autos que quando comprou o imóvel, em maio de 98, não havia nenhum registro de hipoteca referente à unidade, o que só veio a acontecer em outubro de 98, quando o mesmo foi averbado em cartório. Segundo Norma, após mais de cinco anos da aquisição e quitação do imóvel junto à construtora, o bem continua hipotecado em favor do Banco Nacional, devido a não quitação da dívida pelo Grupo OK.
O juiz na decisão proferida explicou que “somente com o registro em cartório é que a hipoteca passa a ter validade no mundo jurídico, em face da publicidade gerada pela averbação”. Diante disso e da súmula do STJ, o magistrado decretou a nulidade da hipoteca firmada entre os réus, no caso o Grupo OK e o Unibanco, ficando o imóvel sub judice até a sentença final. O juiz determinou “a abstenção de registro, bem como o cancelamento de constrições sobre o imóvel, se houver, ficando o bem livre de ônus reais”. Segundo o magistrado “o direito real de garantia do banco réu não pode alcançar os contratos firmados antes do registro da hipoteca mencionada nos autos, pois em direito imobiliário a fé pública só é alcançada com a publicidade, justamente para que se evite a aquisição de bens passíveis ou já constritos regularmente no dia da efetivação do negócio jurídico.”
O processo segue agora os trâmites normais, com apresentação de defesa pela parte ré e instrução até sentença final. Confirmada a nulidade da hipoteca decidida na liminar, o imóvel poderá ser registrado em nome da parte autora livre de ônus.
